安阳市物业管理行业协会

关于规范住宅物业服务成本的意见

  安物协〔2010〕1号

根据国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部发改价格〔2007〕2285号《物业服务定价成本监审办法（试行）》（以下简称办法） 和省、市等有关文件精神，为规范我市物业服务行为，提倡采取公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，合理核定物业服务成本，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，使物业服务成本更加科学化和规范化，改善物业企业生存环境，提高我市物业服务水平，促进行业健康发展，结合我市物业行业实际情况，制定安阳市物业管理行业协会关于规范住宅物业服务成本的意见如下。

一、规范物业服务成本的目的：开展行业自律，通过规范住宅物业服务成本，促进物业管理企业开展正当的价格竞争，遏制在物业项目招投标中存在的不计成本竞标现象，优化行业的生存质量，提高我市物业服务水平，满足不同层次业主对物业服务日益需求的不断提高。

二、物业服务成本应遵循合法性、相关性、对应性、合理性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；应当与物业服务内容及服务标准相对应；影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

三、物业管理服务成本由以下构成。

（一）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）、物业管理区域清洁卫生费用；

（四）、物业管理区域绿化养护费用；

（五）、物业管理区域秩序维护费用；

（六）、办公费用；

（七）、物业管理企业固定资产折旧；

（八）、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）、经业主同意的其它费用。

物业服务成本的适用范围按照《办法》第八条至第十七条执行；按照《办法》第十九条规定计提工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费；各物业服务企业测算物业服务成本时，应考虑员工加班加点、中班、夜班、高温、节假日、误餐补助等费用。

物业服务费用应包含企业应得的利润和上缴的税金。

未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。

物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

四、物业服务企业应按照合同要求配置相应人员。主要包括:项目管理人员、财务人员、客服人员、共用设施、设备维修维护人员、公共秩序管理维护人员、绿化人员、保洁人员等。

五、各物业服务企业在今后的物业服务活动中，应按照本意见第三条规定内容严格测算物业服务成本。行业协会对不按本意见测算物业服务成本、不计成本竞标有损行业发展行为的物业服务企业通过行业自律手段和建议物业主管部门降低企业资质等级、吊销企业资质等。

六、本意见主要适用于物业服务企业在承接物业项目时的成本测算，益于公正评价企业价格竞争行为，各物业服务企业今后在通过招投标等方式承接物业项目时要严格按照本意见规定的内容进行成本测算。

七、本意见与国家政策法律法规有不一致的依国家规定为准。

八、本意见自发布之日起执行。