各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门及各有关单位：

为进一步加快我市物业管理发展步伐，推进物业管理与经济建设和社会进步协调发展，现就加强和推进全市物业管理工作提出意见如下：

一、统一思想，提高认识，充分认识加强物业管理对促进经济社会发展的重要意义

近年来，随着城市化进程的不断加快，我市物业管理快速发展，在提高城市人居环境质量，促进住宅建设，拓宽再就业渠道，推进社区文明建设，构建和谐社区等方面发挥了积极作用，为我市生态宜居城市和文明城市建设作出了积极贡献。但是从关注民生，构建和谐社会的要求来看，我市的物业管理工作还存在着许多亟需解决的问题。因此，各级政府、各有关部门必须高度重视我市物业管理工作，从实践“三个代表”、建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，将物业管理作为一项重点工作，加强领导，强化措施，抓紧抓好。

（一）指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观和构建和谐社会的重大战略思想，以构建和谐安阳、打造宜居城市和建设豫北区域性中心强市为出发点和着眼点，紧密结合我市物业管理与社区建设的实际，加快体制创新，转变政府职能，完善配套制度，强化行政监管，积极培育和扶持物业管理行业的健康发展。

（二）基本原则

坚持业主与企业双向选择、企业公平竞争的原则；坚持依法监管，分类指导，重点突破，分步实施的原则；坚持专业化管理与业主自我管理相结合，行业管理与街道社区管理相结合，行政监管与市场调节相结合的原则，努力拓宽物业管理领域，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理服务质量和水平。

二、理顺关系，明确职责，切实加强物业管理

（一）按照“条块结合、以块为主”和“属地管理”原则，建立市、区、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会四级物业管理监管体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。

1、为加强对物业管理工作的组织领导，市政府成立安阳市物业管理工作领导小组。组长由主管市长担任；副组长由市政府主管秘书长和市房产管理局局长担任；成员由市房管、规划、建设、物价、工商、城管、公安、民政等部门主管负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点在市房产管理局。

市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门。主要职责是：制定物业管理发展规划和相关政策；培育和规范物业管理市场；监督管理全市物业管理活动；管理全市物业服务企业经营资质；指导各区物业管理工作；负责物业专项维修资金的归集、管理、使用监管工作；负责住宅小区（大厦）创优达标验收、指导行业协会工作。

2、市内四区人民政府、开发区管委会是物业管理监管的第一责任人，要把物业管理纳入社区管理范畴和城市管理责任目标中，比照市里的机构设置成立物业管理工作领导小组及物业管理办公室，物业管理办公室设在市房管局各辖区房产分局。各区物业管理办公室的主要职责是：负责物业管理法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理行政监督管理工作；负责本辖区业主大会活动监督和指导；负责本辖区物业管理区域划分；负责本辖区前期物业管理招投标、业主委员会备案工作；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；负责撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定。

  3、各街道办事处（乡镇人民政府）要明确一名副主任分管物业管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）参与和指导辖区内住宅小区业主大会筹备、召开、选举工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系。住宅小区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，辖区办事处（乡镇人民政府）要及时牵头组织区物业管理办公室、稳定办、居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会等参加的联席会议进行解决。

4、社区居委会要明确专人负责物业管理工作，协助街道办事处（乡镇人民政府）参与和组织辖区内住宅小区业主大会筹备、召开、选举工作；对住宅小区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区居委会应主动承担业主委员会工作。

（二）各有关部门在物业管理活动中的主要职责是：

1、规划部门。负责住宅小区区域的划定和会所、社区服务中心以及物业管理用房等配套设施的规划，并督促其落实到位；负责改变建筑外立面和搭建建（构）筑物的审批。及时处理相关投诉。

  2、建设部门。负责监督小区物业的建筑质量，督促开发建设单位做好房屋保修期内的维修工作，及时处理关于房屋质量方面的投诉。

3、发展改革部门。负责管理、指导、监督物业企业的收费，建立物业服务收费的管理办法，根据我市经济发展状况，参考经济、社会发展水平，依照物业管理服务等级标准，适时适当调整和制定物业管理服务费收费标准。普通商品住宅小区，物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，普通商品住宅小区以外的收费实行市场调节价。加强对物业管理服务收费项目的监督检查。及时处理物业企业乱收费和擅自提高收费标准的投诉。

4、工商部门。严格落实房地产销售广告审批制度，加大对虚假销售广告的查处力度。对在房地产销售广告中有承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种优惠条件的，不得予以审批；对小区内的商业摊点依法进行监督管理。

5、供水、电、气、暖部门（单位）。负责水、电、气、暖网改造工作，实现水、电、气、暖单位直接向最终用户收取有关费用。供水、电、气、暖部门（单位）应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

6、公安部门。加强对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，建立群防群治工作制度，构建区域安全防范体系，对管辖区内发生的治安、刑事案件依法查处。

7、城市管理行政执法部门。负责对物业管理区域内违反城市管理法规的行为进行调查处理和行政处罚；负责新建小区垃圾收集房的及时安装和小区垃圾及时清运的监督管理。

8、民政部门。加强社区工作的领导，推进社区共驻共建，实现资源共享。把自治好、管理好、服务好、治安好、环境好、风尚好作为考核社区工作的主要内容。通过完善物业管理，改善社区环境，确保社区平安，积极推进和谐社区建设。

三、突出重点，强化措施，推动全市物业管理工作持续健康发展

（一）加快业主大会和业主委员会组建步伐

各级物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要把建立和规范业主大会和业主委员会作为物业管理和社区组织建设的重要内容，制定实施计划，加强监督指导，加快组建步伐。新建住宅小区，首次业主大会由建设单位牵头，各级房地产行政主管部门指导，街道办事处（乡镇人民政府）负责具体组织实施，成立由业主代表、建设单位、社区居委会组成的业主大会筹备组，按照法定程序组织召开业主大会，选举产生业主委员会。对因历史原因形成的原住宅小区，首次业主大会由街道办事处（乡镇人民政府）或社区居委会牵头成立筹备组并负责组织。业主委员会成立后，街道办事处（乡镇人民政府）或社区居委会应及时督促业主委员会向物业管理主管部门进行备案。

（二）切实加强小区物业配套设施的建设与管理

1、新建住宅小区由开发建设单位在规划设计中按照规定将会所、社区服务中心和物业管理用房的指标和设计方案报市规划部门审批。市规划管理部门按照有关规定在规划方案中明确上述公益用房的标准和指标。规划许可后，开发建设单位应向市物业管理部门备案。会所、社区服务中心和物业管理用房应与住宅项目同步建设，并经建设行政管理部门综合验收合格后交付使用。不按规定同步建设公益设施的，整体项目将不予验收，并责成开发建设单位尽快完工或补建。

2、水、电、气、暖部门（单位）要加大对住宅小区项目建设实行水、电、气、暖一户一表、抄表到户工程的检查力度，对不按规定实行一户一表、抄表到户施工的，建设行政主管部门应责令其改正。

3、市规划部门要按照住宅小区绿化相关标准，审批绿化规划方案，达不到标准的，不予审批。

4、房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

（三）认真落实前期物业管理招投标和备案制度

住宅项目在实施房屋预售前，开发建设单位要严格按照建设部《前期物业管理招投标管理办法》等有关规定，进行选聘、招聘物业服务企业和前期物业管理服务的备案，并在项目销售处（部）醒目位置加挂物业管理主管部门的备案证明和被招聘物业企业资质等级、工作业绩、法人代表、项目负责人及投诉电话，以便于业主监督。

（四）严格物业管理项目退出和移交程序

1、物业服务企业退出物业项目管理时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本秩序、实现平稳过渡的原则，严格履行退出和移交程序。

  2、物业服务企业因物业服务合同期满不续约或在合同期内提前解除合同，拟退出住宅小区管理服务的，应按有关规定书面告知区物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会和业主委员会，并做好相关设施设备和资料的移交和交还事项；住宅小区未成立业主大会的，物业所在地街道办事处要牵头组织联席会议，听取业主和物业服务企业的意见，处置物业服务企业退出的具体事宜。

3、业主大会提出与物业服务企业终止或解除合同，重新选聘物业服务企业的，业主委员会要将会议相关情况书面告知区物业管理办公室、街道办事处和社区居委会。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不再续约或提前解约的，业主委员会必须保存好相关资料，接受物业管理办公室、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会的查验。业主委员会要在业主大会作出决议后将解约原因和时间书面告知物业服务企业，业主大会要在终止或解除合同前依法完成选聘新的物业服务企业的工作。

  4、拟退出的物业服务企业要在区物业管理办公室、街道办事处和社区居委会监督下向业主委员会办理移交事项。

  5、因物业服务企业退出，造成住宅小区无人管理的，经联席会议决定，街道办事处可以暂时指定一家物业服务企业按物业管理服务等外级标准提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的部门向业主收取。街道办事处、居委会要及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。

（五）加强对物业服务的检查考核工作

实行市、区、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会、物业服务企业五级物业管理检查考核机制。物业服务企业负责每天对物管、保洁、保安等各部门人员进行检查考核；社区居委会负责每周对辖区内各住宅小区进行检查考核，并做好记录，发现问题及时处理并上报辖区街道办事处（乡镇人民政府）；辖区街道办事处（乡镇人民政府）负责每月对辖区范围内住宅小区的物业服务企业的服务质量、服务水平及对社区居委会发现的问题处理情况进行检查考核，协调、解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。检查考核情况应及时向各区物业管理部门报告；区负责每季度对本辖区物业管理工作进行检查考核，并将检查考核情况报市物业管理办公室。市物业管理主管部门每年对区物业管理情况进行考核，并将考核结果列入年度责任目标考核内容。

（六）建立物业服务企业与业主委员会沟通协调机制

市、区、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会都要设置投诉、咨询电话，随时接受业主投诉和咨询。各街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会，要经常组织物业服务企业与业主委员会座谈会，就有关事项进行沟通，物业服务企业和业主委员会要自觉接受各级物业管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的监督管理，各区物业管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要把这一项作为评选“文明企业”和“文明业主委员会”的重要内容。

（七）积极推进旧住宅小区物业管理工作

各区、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会要积极推进旧住宅小区基础设施的整治，按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，积极创造条件，扩大物业管理覆盖面。

全市各级政府一定要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进全市的物业管理工作。建立由各相关部门参加的联席会议制度和协调机制，加大对物业管理工作的监督、检查和指导力度，及时协调解决有关物业管理的重大问题。要切实加强对物业管理工作的组织领导，建立政府部门领导分管、会议决策、部门协调抓落实的工作制度，各级房管、建设、规划、发展改革、公安、工商、城管行政执法、供水、电、暖等有关部门，要认真履行职责，配合抓好物业管理工作，全面落实好《物业管理条例》确定的各项法律制度。

各县（市）参照本意见执行。

二○○七年八月十八日