河南省物业承接查验办法

  第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，明确建设单位、物业服务企业的责任义务，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》及住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。

  第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业、其他管理人和建设单位按照国家、省有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检査和验收的活动。

  本省行政区域内新建物业项目的承接查验活动，适用本办法。

  第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

  第四条 鼓励物业服务企业提前介入建设工程分户验收、竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业服务的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

  竣工验收前已经确定物业服务企业的，应邀请物业服务企业参加竣工验收；在分户验收前已经确定物业服务企业的，物业服务企业应参加分户验收并签署验收意见。

  第五条 省住房城乡建设厅负责全省物业承接查验活动的指导和监督工作。

  省辖市物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动指导和监督工作。

  县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的具体管理和备案工作。

  第六条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

  第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

  第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

  前期物业服务合同对物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

  第九条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同的约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

  第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件:

  （一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主管部门备案；

  （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具；

  （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

  （四）道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成；

  （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；

  （六）分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

  （七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

  （八）法律、法规规定的其他条件。

  第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：

  （一）商品房买卖合同；

  （二）临时管理规约；

  （三）前期物业服务合同；

  （四）项目（物业）规划设计方案；

  （五）建设单位移交的图纸资料；

  （六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

  第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：

  （一）确定物业承接查验方案；

  （二）移交有关图纸资料；

  （三）查验共用部位、共用设施设备；

  （四）解决查验发现的问题；

  （五）确认现场查验结果；

  （六）签订物业承接查验协议；

  （七）办理物业交接手续。

  第十四条 物业服务企业接到建设单位通知后，应当与建设单位确定物业承接查验方案，方案主要包括承接查验时间、地点、查验内容等。

  第十五条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

  （一）物业管理区域备案材料；

  （二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

  （三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，包括机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料；

  （四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

  （五）《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及物业共用部位共用设施设备的相关使用说明文件；

  （六）承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  物业服务企业应当对建设单位移交的图纸资料清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

  第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

  （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

  （二）共用设备：一般包括业主共有共用电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

  （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、非经营性停车场（库）、自行车棚、公益性文体设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业管理用房等。

  建设单位应当移交专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

  第十七条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

  第十八条 现场查验应当形成书面记录，査验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及査验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员共同签字确认。

  第十九条 物业服务企业应当将现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

  第二十条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业签订物业承接查验协议。

  第二十一条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  第二十二条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

  第二十三条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

  第二十四条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

  第二十五条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

  第二十六条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

  第二十七条 物业承接查验费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的由建设单位承担。

  第二十八条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，通过“河南省物业管理综合监管平台”向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续，并提交下列资料：

  （一）物业承接查验备案表；

  （二）前期物业服务合同；

  （三）临时管理规约；

  （四）物业承接査验协议；

  （五）建设单位移交资料清单；

  （六）查验和交接记录；

  （七）其他承接查验有关的资料。

  第二十九条 物业服务企业在完成物业承接查验备案后5日内，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十条 建设单位应当邀请物业项目所在地县（市、区）物业管理行政主管部门工作人员、业主代表参加物业承接查验，见证承接查验活动。

  鼓励建设单位和物业服务企业聘请行业专家或第三方专业机构协助进行承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

  第三十一条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

  第三十二条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成人身财产损害的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

  第三十三条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

  第三十四条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录，建立档案并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

  第三十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

  建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

  第三十六条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

  第三十七条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

  第三十八条 物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。因维护物业共用部位、共用设施设备缺陷已使用维修资金的，应当予以返还。

  第三十九条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，应共同承担赔偿责任，物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门将其作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

  第四十条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业承接查验备案查询、公示制度并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

  第四十一条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

  第四十二条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产开发行政主管部门和物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，作为不良经营行为记入企业信用信息档案，并按照国务院《物业管理条例》有关规定处罚。

  第四十三条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地物业管理行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

  第四十四条 物业管理行政主管部门工作人员未按照有关规定履行监督管理职责的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

  第四十五条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照本办法执行。

  第四十六条 本办法自下发之日起施行。