安阳市人民政府办公室关于印发安阳市住宅专项维修资金管理办法的通知
安政办〔2015〕24号
各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门及有关单位：
《安阳市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
2015年5月4日
安阳市住宅专项维修资金管理办法
第一章总则
第一条为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《河南省住房城乡建设厅河南省财政厅关于印发河南省住宅专项维修资金管理实施细则的通知》（豫建〔2012〕76号），结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内商品住宅（含经济适用房、限价房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。
本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重结构、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、监控、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区内公厕、垃圾收集点、物业用房、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条市、县（市）房地产管理部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监管工作，其设立的住宅专项维修资金管理专门机构，具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。财政、审计等有关部门按照各自职责，负责本行政区域内住宅专项维修资金的监督管理工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）商品住宅或售后公有住房。（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）
（二）住宅小区内的非住宅，或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。（属于共用设施的房屋除外）
第七条商品房屋应交的住宅专项维修资金由业主交存；售后公有住房应交的首期住宅专项维修资金由售房单位和业主共同交存，续交的由业主交存。
第八条商品房屋业主将应交的首期住宅专项维修资金直接交入所在地住宅专项维修资金管理机构在银行开设的住宅专项维修资金银行专户；售后公有住房售房单位应将单位从售房款中提取的和已代收个人应交的首期住宅专项维修资金，一并交入所在地住宅专项维修资金管理机构在银行开设的住宅专项维修资金银行专户。开发建设单位不得收取或代收住宅专项维修资金。
第九条商品房屋的业主按照所拥有物业的建筑面积乘以交存标准交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为当地同类住宅建筑安装工程平均单方造价的5%。市、县（市）房地产管理部门应当根据本地区情况，合理确定、公布首期住宅专项维修资金的具体分类交存标准，并适时调整。
第十条售后公有住房售房单位按照售房款的22%统一交存首期住宅专项维修资金，其中：售房单位按售房款的20%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，业主（购房人）按照售房款的2%向售房单位交纳住宅专项维修资金。
第十一条首期住宅专项维修资金交存时限：
（一）商品房屋的业主应当在签订商品房预（销）售合同并办理合同备案前，将维修资金存入住宅专项维修资金专户。
（二）开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将尚未售出的商品房屋应交的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
（三）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应交存的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
第十二条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，公有住房售房单位从售房款中提取交存的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十三条业主分户账面余额不足首期住宅专项维修资金数额30%的，应当由业主续交。续交标准和方案由业主大会确定，未成立业主大会的由所在地社区居委会确定。
第十四条房屋共用设施设备经营出租净收益以及报废后的净残值，应当按照相关业主拥有物业的建筑面积进行分配，用于补充相关物业的住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。
第十五条本办法实施前已竣工交付使用但未建立住宅专项维修资金的，应按照补交时物业所在地同类房屋交存标准计算交存住宅专项维修资金。
第十六条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，商品房销售管理部门或房屋登记机构不予办理商品房预（销）售合同备案和房屋登记手续，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第三章使用
第十七条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设施设备的保修期，自交付使用备案之日起计算，保修期按照建筑施工合同或设备购销合同约定的保修期确定，合同约定保修期低于法定最低保修期或未约定保修期的，按照法定最低保修期确定。
第十八条住宅专项维修资金的使用，应当遵循专款专用、业主决策、政府监督、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十九条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照受益人和负担人相一致的原则，确定应分摊费用的物业范围，相关业主按照各自拥有物业建筑面积占应分摊费用物业总建筑面积的比例进行分摊。分摊范围内的物业不分性质、用途和类别，统一按照建筑面积分摊相应的费用。已建立住宅专项维修资金的，应分摊的费用从相应分户明细账中支出，未建立住宅专项维修资金的，应分摊的费用由业主直接支付。
（一）同一个物业管理区域内全体业主共有的共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该物业管理区域内全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
（二）单幢或若干幢房屋业主共有的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，分别由该幢或若干幢房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
（三）单幢内一个或若干单元房屋业主共有的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，分别由该单元或若干单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（四）一个单元内，部分业主（两个以上）共有的共用部位的维修费用，由该部分业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。
（五）单幢房屋涉及室内共有墙体（或者室内毗连共有楼板）的维修费用，分别由两侧（或者毗连层上下）业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（六）房屋屋盖的维修费用分摊：
1.不上人屋盖的维修费用，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
2.可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；如仅为若干层使用，使用层的业主分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（七）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
第二十条使用住宅专项维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修的工程项目，业主委员会（业主代表）应按照有关规定择优选择有相应资质和能力的专业机构作为承建单位，其中大额项目应当按照国家有关招投标的规定组织招投标，择优确定承建单位。重大项目或者是工艺复杂、专业技术含量较高的项目，应委托专业监理机构进行全程监理。维修工程预决算应当由住宅专项维修资金管理机构或委托工程造价咨询专业机构进行工程造价审核。
第二十一条需要使用维修资金的，由该物业管理区域的业主委员会或使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主委员会、相关业主可以委托物业服务企业办理相关手续。
第二十二条住宅专项维修资金管理机构代管的维修资金使用，按照以下程序办理：
（一）申请人向项目所在地住宅专项维修资金管理机构提出维修和更新、改造申请，经住宅专项维修资金管理机构现场勘查，确认是否属于维修资金使用范围，明确相关业主范围及分摊办法。
（二）属于维修资金使用范围的，申请人与住宅专项维修资金管理机构共同制定维修资金使用方案，使用方案应当包含拟维修项目范围、内容、费用预算、列支范围、相关业主维修资金结余情况和工程组织实施方式等，并将确定的维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示7日以上，有条件的要同步实行网上公示，并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占相关物业建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论表决通过或书面签字确认同意。
（三）申请人向项目所在地住宅专项维修资金管理机构提交维修资金使用备案申请、维修资金使用方案、业主确认书、维修工程预算书和申请人声明书等申报材料，办理维修资金使用备案手续。要件齐全、内容真实，符合维修资金使用规定要求的，住宅专项维修资金管理机构应当在3个工作日内，作出使用备案决定，通知申请人组织实施。
（四）申请人根据国家有关规定选择承建单位，签订合同，并将合同及时报住宅专项维修资金管理机构备案后，及时组织对申报项目实施维修和更新、改造。业主委员会（业主代表）或工程监理机构负责项目的质量监督工作，对隐蔽工程、工程变更和主要材料进行现场勘验签证确认。
（五）项目施工完成后，承建单位组织业主委员会（业主代表）、工程监理、住宅专项维修资金管理机构等进行工程验收，签署验收报告。承建单位要及时编制维修工程决算书，报住宅专项维修资金管理机构审核确认。住宅专项维修资金管理机构编制工程项目费用分摊明细表，并进行公示，公示期7日以上。
（六）工程项目费用分摊明细表公示期满无异议的，住宅专项维修资金管理机构根据工程项目费用分摊明细表从相关业主分户账中扣减应分摊的费用。
（七）承建单位凭相应结算资料和票据到住宅专修维修资金管理机构办理资金结算手续，并按照合同约定或有关规定扣留工程保修金，保修期满无质量问题的，住宅专项维修资金管理机构应当及时将保修金退付承建单位。
第二十三条住宅专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程序办理：
(一)业主委员会(相关业主)或物业服务企业提出使用建议。
(二)业主委员会在物业区域内的适当位置公示使用建议。
(三)业主大会通过使用建议。
(四)业主委员会或物业服务企业组织实施使用方案。
(五)业主委员会持使用方案报住宅专项维修资金管理机构备案，住宅专项维修资金管理机构发现不符合本办法规定的，应当责令改正。
(六)业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知。
(七)专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。
(八)业主委员会在物业管理区域内的适当位置公示维修项目质量验收报告和维修费用决算情况。
第二十四条发生危及房屋、人身、财产安全或严重影响业主正常生活等紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会或相关业主代表及时向住宅专项维修资金管理机构提出申请，经现场勘察提出紧急维修方案，即可实施维修和更新、改造，排除险情、控制危害、恢复正常运转，并按照本办法第二十条规定补办有关手续。若未达到住宅专项维修资金列支范围内专有部分占相关物业建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论表决通过或书面签字确认同意的，申请人需写出紧急维修情况说明，经所在地社区居委会签署确认意见。
发生下列情况的，适用紧急情况使用住宅专项维修资金程序：
（一）屋面、外墙出现大面积渗漏，严重影响业主生活和安全居住的。
（二）经房屋安全鉴定机构书面确认，楼地板、扶梯踏板断裂，共用阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆以及楼体外墙饰面有脱落危险，危及房屋、人身安全的。
（三）给水、排水、供电设施出现故障，不能正常使用的（应由供水、供电部门维修管理的除外）。
（四）电梯不能正常运行，或经质检部门确认存在安全隐患的。
（五）经公安消防机构确认共用消防设施存在火灾隐患的；
（六）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须立即消除的。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备应当由当事人承担的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第四章管理
第二十六条住宅专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理相结合的管理方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，由本行政区域内住宅专项维修资金管理机构统一管理。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
第二十七条住宅专项维修资金管理机构或者业主委员会应当经所在地财政部门批准，在商业银行开立住宅专项维修资金银行存款专户，用于住宅专项维修资金存储和资金结算。开户银行按照国家规定或协议利率计算存款利息。
第二十八条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金管理机构可以按照国家有关规定，将住宅专项维修资金用于银行定期存款或购买国债，确保住宅专项维修资金保值增值。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财务隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十九条住宅专项维修资金管理机构应当按照有关规定设立住宅专项维修资金明细账户。应当以物业管理区域设置一级明细账，按幢设置二级明细账，按单元设置三级明细账，按房屋门户号设置四级明细账，并按照资金管理使用需要设置有关辅助明细账。
第三十条住宅专项维修资金管理机构代管的住宅专项维修资金，自存入分户明细账之日起，根据资金结存余额，按照一年期银行定期存款基准利率计息，按年结存到相关业主拥有物业的住宅专项维修资金分户账。
第三十一条业主大会自行管理住宅专项维修资金的，应当召开会议，对下列事项进行表决：
（一）住宅专项维修资金由业主大会自行管理的决议。
（二）住宅专项维修资金管理规约。
（三）住宅专项维修资金财务管理制度。
（四）授权业主委员会及其负责人行使住宅专项维修资金的管理权限、程序。
（五）住宅专项维修资金专户管理银行及维修资金账目管理机构或人员。
业主大会自行管理住宅专项维修资金的决议，应当经所在物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意。召开业主大会时，应当提前书面邀请所在地物业主管部门、街道办事处、社区居委会派员到场监督。
第三十二条业主委员会应当就业主大会召开情况及形成的自行管理住宅专项维修资金的决议等相关事项在所在物业管理区域内进行公示，公示期不得少于15日，公示期满无异议的，向市、县（市）房地产管理部门提出住宅专项维修资金划转申请，并提交以下材料：
（一）住宅专项维修资金划转申请书。
（二）业主委员会成立的备案材料。
（三）业主分户表决情况、联系方式。
（四）业主表决意见、自行管理住宅专项维修资金的决议以及业主大会表决通过的住宅专项维修资金管理规约、资金管理财务制度、授权业主委员会及其负责人行使住宅专项维修资金的管理权限和程序的决议。
（五）业主委员会委托住宅专项维修资金专户管理银行的相关资料。
（六）需提供的其他材料。
第三十三条市、县（市）房地产管理部门收到自行管理住宅专项维修资金划转申请后，经审核符合条件的，应当在30日内通知所属住宅专项维修资金管理机构，办理住宅专项维修资金存款余额的资金划转和有关账目资料移交手续。
第三十四条房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况，并出具有效证明，该房屋分户账中结余的资金随房屋所有权同时过户。受让人可以持协议、房屋权属证书、身份证等到住宅专项维修资金管理机构办理过户手续。
第三十五条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。
(二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十六条住宅专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当按照国家有关规定要求和住宅专项维修资金管理实际需要，建设和完善住宅专项维修资金信息化管理系统，加强住宅专项维修资金的核算和管理，实现住宅专项维修资金网上公开查询。
第三十七条收到交存的住宅专项维修资金时，住宅专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当出具住宅专项维修资金专用票据。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保管、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行。
第三十八条住宅专项维修资金的管理费用，从住宅专项维修资金的增值收益中列支。
第五章监督
第三十九条住宅专项维修资金管理机构和专户管理银行应当按规定建立住宅专项维修资金查询制度，随时接受业主、业主委员会和有关单位对其分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益、账面余额的查询和监督。
第四十条住宅专项维修资金管理机构或者专户管理银行应当每年至少一次，采用书面信函、电子邮件、手机短信等方式，向业主、公有住房售房单位发送住宅专项维修资金对账单，告知住宅专项维修资金的交存、使用情况。业主和有关单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第四十一条市、县（市）房地产管理部门负责对本行政区域内的住宅专项维修资金管理机构、专户管理银行和业主委员会自主管理的住宅专项维修资金进行全面指导和监管。
第四十二条住宅专项维修资金的财务管理、会计核算和票据管理应当执行财政部门有关规定。市、县（市）财政部门应当加强对住宅专项维修资金财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十三条住宅专项维修资金的归集、管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第六章法律责任
第四十四条住宅专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员，应当认真依法履行监督管理职责；违反规定的，按照有关法律、法规的规定追究相应法律责任。
第四十五条业主委员会、物业服务企业、开发建设单位应当严格遵守住宅专项维修资金管理的法律、法规、规章及本办法的有关规定；违反规定的，应当按照有关法律、法规的规定追究相应法律责任。
第四十六条业主应当按照规定交存住宅专项维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存住宅专项维修资金、履行续交、补建义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成严重后果的，应当承担相应法律责任。
第七章附则
第四十七条各县（市）可根据本办法制定具体实施细则。
第四十八条本办法自下发之日起施行，2005年6月6日安阳市人民政府公布的《安阳市住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》（安阳市人民政府令第16号）同时废止。