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热搜:缴纳2013年度会费安阳物业物业管理从业人员物业公司
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多家物业公司酝酿涨价 物业费上涨难过三道关

更新时间:2014-09-12 18:08:17点击次数:22931次字号:T|T
多家物业公司酝酿涨价 物业费上涨难过三道关 文章来源:京华时报 眼下是各小区收缴下一年度物业费之时,因人力成本等持续上涨,不少物业公司提出了物业费涨价方案。一周来,记者走进拟涨物业费的小区,发现若物业费上

多家物业公司酝酿涨价 物业费上涨难过三道关

文章来源:京华时报 

眼下是各小区收缴下一年度物业费之时,因人力成本等持续上涨,不少物业公司提出了物业费涨价方案。一周来,记者走进拟涨物业费的小区,发现若物业费上涨,需具备小区成立业主大会、物业公司有较高的物业费缴费率及良好的物业满意度等3个前提。

     物业公司

    案例一·新康园

    缴费率低致物业费涨价无望


     昌平区新康园小区目前物业费收缴率不足四成。上月初,为使小区的物业管理能更好运行,物业公司提出了物业费涨价方案,欲以此弥补上缴率不足问题。但该计划一公布便惹来争议,最终非但涨价失败,更令上缴户数有所减少。

    据了解,新康园小区10年内换了4家物业公司。每个新“管家”上任都须面对一个“烂摊子”。由于既要服务好又要兼顾利润,小区物业短时间内很难让业主见到成效,看不到具体成效的业主便采用拒交物业费的方式予以回应。

    业主刘先生反映,自入住小区他始终按时缴纳物业费,但因对物业服务不满导致他不准备再缴纳物业费,更别提涨价的事儿了。刘先生称,一次家中下水道堵了,物业人员上门非但不认真维修,反而抱怨下水道堵塞是故意而为。“谁没事儿堵自家下水道?”刘先生表示难以忍受此种服务。

    该小区自2002年建成入住,共1700户居民。2010年11月,受业委会聘请,现在的北京陆凯物业公司入驻。“当时面对大批待修设备,我们不得不花费大量人力、财力进行恢复。这期间不少业主误认为是新物业不作为,从而拒交物业费。”公司经理王先生说,前几家物业公司管理小区时,尚可出租地下室作为物业收益来源。现在根据新政,地下室已不可用来出租。“目前物业费上缴率不足四成,物业公司已损失200多万元,物业费不足,物业公司没有足够的人力去管理维护,将会导致小区进行恶性循环。”

    专家分析

    缴费率高于9成再喊涨价


    社区专家张大宪认为,物业费缴费率高是物业费上涨成功的前提之一。在物业费缴纳率本来就低的情况下,还要提出上涨物业费,一个直接结果是令本来就低的缴费率降得更低。

    “必须有一个高的缴费率,才能涨成物业费,这是一个刚性指标,最好能在90%以上,涨价才可能成功。”张大宪称,如果只有一半的缴费率,物业公司及有关部门就应该考虑物业服务是否到家,是否人性化、科学管理了,否则物业公司只是空喊涨。

    案例二·靓景明居

    物业喊涨价VS业主谈不满


    “栅栏断裂,球场无网,绿化基本靠自然生长的狗尾巴草……”最近,通州区靓景明居小区维持10年的物业费要涨价的消息引来不少业主的反对,更有不少业主在网上论坛发帖,细述物业管理中存在的问题。

    记者在该小区网上业主论坛发现,一则“物业费涨价谁获益”为题的帖子受到不少业主热捧。大家认为,物业公司只有提高物业服务水平,整顿物业人员队伍,提高效率,让业主满意,才能获得满意的物业费。

    作为首批入住的业主,孙先生在该小区已住了8年,自称对物业服务的每个变化都看在眼里。他说,入住初期,物业管理井然有序,小区内有保安昼夜巡逻,花草树木也被养护得当。如今,除去门口的收费人员,再无其他保安;小区东边的栅栏早已成排断裂,却终年不见有人对其修缮,原本完好的羽毛球场,如今一直没有球网。“小区的绿化曾令业主们很自豪,现在却多数靠自然生长的狗尾巴草。如果物业费花在实处我们没意见,可保安工作期间抽烟嬉戏让我们业主怎么愿意多花钱。”采访中不少业主表示,希望物业公司不要只关心物业费,要多在服务上下工夫,改善小区居住环境。

    对此,该小区北京津华新源物业管理公司一王姓工作人员介绍,该小区业主共1846户,分有电梯和无电梯两种户型。开发商曾向业主许诺,入住第一年享受物业费优惠价,但由于种种原因,业主至今仍然在享受优惠价。由此造成物业常年处于轻微亏损状态,物业公司在安保、绿化和设备维护上资金严重紧缺,“今年7月1日起,我们决定将物业费由原来1.45元和0.85元优惠价上涨至1.85元和1.10元的签约价,但因业主反对强烈,目前涨价计划暂且搁置。”

    专家分析

    物业未获人心难涨价


    张大宪称,业主对物业公司服务的满意度不可忽视。在日常所进行的物业管理和维护中,物业公司应对保洁、保安、维修等人员进行培训和管理,做好岗位管理,特别是细节之处,也是物业公司得分最高的环节,不能疏忽。

    物业公司所要做的是苦练内功,让广大业主了解物业管理。一般而言,业主对物业管理的了解集中在保洁、绿化、保安、停车等外在方面,其实小区内中控、供水、电梯等设施设备的维护,才是小区物业的核心。物业公司所进行的物业管理,是对业主专属区域之外的公共区域的服务和管理,要让业主全面了解物业服务和管理的内容,从而获得对物业管理的支持。

    案例三·幸福公寓

    物业费涨价获88%业主支持


    位于朝阳区三里屯地区的幸福公寓物业费原为每月每平米3元,近几年来物业费缴纳率一直维持在接近100%的水平。但因人力成本上涨等原因,目前物业公司已处于微量亏损的状态。经过酝酿和研究,今年上半年,该小区业委会主动提出将物业费上调10%,即每平米3.3元。

    面对物业费涨价,也有业主表示反对,“甚至有一位业主找到我,称业委会应该为业主们把物业费降下来,而不是涨上去。如果物业费涨价,我就不交。”对此,该小区业委会主任童超称,据业委会调查了解,小区往年物业费维持在相对低价水平,是靠精打细算、定岗定编的方法,已将人力成本缩减至最低。但随着物价上涨、人力成本上涨,政策要求为每位员工上“五险一金”等,要维持“社区虽小、编制俱全”的“包干制”物业服务已经非常困难。“物业公司在近两年轻微亏损。现在看门的工资才1200元,保洁的1450元,工程人员1500到1800元,如果物业费不涨价,在人力成本、材料费等大幅上涨的今天,小区物业公司可能无法负担并撤出小区管理,这将危及到小区全体业主的利益。”

    据了解,就物业的服务和管理、物业费使用等方面,该小区业委会向业主们进行了大量的宣传和沟通,在每个“业主开放日”,业委会同物业公司人员一起,请业主们参观物业的工作。今年6月,该小区召开了业主大会,88%的业主投票同意物业费上涨提案。童超介绍,物业费上涨部分的70%将为一线物业工作人员涨工资,剩余部分用于完善社区建设。

    专家分析

    有业委会是涨物业费前提


    张大宪认为,有业委会是小区物业费上涨的必备前提。相关政策规定,业主大会“双过半”决定小区事务的管理,只有小区成立了业主大会,选举出了业委会,才能实现“双过半”。

    张大宪分析,如果小区没有业委会,物业公司和业主便只是供需双方,物业公司为涨物业费所做的一切努力,会理所当然地被质疑,被抵制。业主会问,物业公司涨价的依据是什么?而目前这个依据没有定论,或者说政策指导。

    “只有业委会才能使广大业主更好地理解物业的服务。现在,几乎百分之百的物业公司都想涨价,但目前涨成功的微乎其微。成功的里面,大量工作都花在与业委会沟通上。”张大宪称。

    部门回应

    物业费价格由市场调节


    前天,北京市住房和建设委员会相关负责人指出,截至目前,北京经济适用房、廉租房等保障房小区,关于物业费定价有政府指导价;而在商品房小区,包括两限房小区在内,就物业费的收缴水平及涨价机制,尚未出台指导价。小区物业费价格怎么涨,由市场调节。

    从小区物业费收缴及涨价情况可以看出,在没有业委会的小区,物业公司提出的涨价行为,带来了很多业主抵制,很多是空喊涨;在有业委会的小区,物业公司也应该在有一个良好的缴费率的情况下,才能提出涨价方案。更关键的是,物业公司在实际物业服务中,要切实负起责任,把这份家业为业主管护好。

    由于物业费没有政府指导价,属于“开放性定价”,因此造成了物业和业主的错觉,双方都认为定价的杠杆拿在自己手中,于是原本的服务关系中又增添了博弈的因素,导致了物业行业的不规范和难规范。目前,市建设部门正从资质审查等方面,进一步加强对物业公司的管理。
(编辑:aywyhx)
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