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杨振华与河南天和物业管理有限公司纠纷一案

更新时间:2014-09-12 18:04:52点击次数:24402次字号:T|T
杨振华与河南天和物业管理有限公司纠纷一案 文章来源:110法律咨询网 当事人: 法官: 文号:河南省郑州市中级人民法院 上诉人(原审被告)杨振华,男,1973年8月5日出生,汉族,住郑州市金水区经三路北63号院24号楼

杨振华与河南天和物业管理有限公司纠纷一案

文章来源:110法律咨询网

当事人:   法官:   文号:河南省郑州市中级人民法院

上诉人(原审被告)杨振华,男,1973年8月5日出生,汉族,住郑州市金水区经三路北63号院24号楼41号。

被上诉人(原审原告)河南天和物业管理有限公司。住所地,郑州市金水区经三路北段63号明鸿新城23号楼。

法定代表人张春平,董事长。

委托代理人单培祥,男,1951年1月29日出生,回族,现住郑州市金水区经三路北段63号明鸿新城小区,该公司总经理。

上诉人杨振华因与被上诉人河南天和物业管理有限公司(以下简称天和公司)纠纷一案,不服郑州市金水区人民法院(2009)金民二初字第993号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。杨振华,天和公司的委托代理人单培祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:杨振华系明鸿新城小区业主。2006年3月份,天和公司进入明鸿新城小区进行业务管理服务。2006年6月16日,天和公司与明鸿新城业主委员会签订《委托物业管理合同》一份,约定:明鸿新城业主委员会委托天和公司对明鸿新城小区提供物业管理服务事宜。委托管理期限为三年,自2006年6月16日起到2009年6月15日止。收取物业服务费的标准为多层住宅每平方米0.38元,每季度交纳一次等内容。2005年10月19日,郑州市物价局发布郑价[2005]25号文件(郑州市物价局关于调整集中供热价格的通知):居民采暖用热面积计算,每日每平方米0.165元,按建筑面积的90%计算,采暖期120天,每年11月15日至翌年3月15日。用户公用管网维修费(按建筑面积计)为每年每平方米0.20元。2006年10月24日,天和公司发出《供暖通知》,内容为:用暖的业主即日起至11月15日前请到物业公司交纳暖气费;不用暖的业主务必在11月15日前到物业公司登记,由物业公司安排拆除暖气片;11月15日前不到物业公司登记的业主,视为用暖。2006年12月5日、2007年11月26日、2008年12月10日天和公司分别与郑州市热力总公司枣庄供热分公司签订《供用热协议》,约定:供热单位在地方政府规定的供热期限内为用热单位供热。冬季供热时间为每年11月15日起至次年3月15日止。供热单位根据用热单位的用热种类和用热性质,按郑州市物价局批准的价格收取热费。2008年11月7日,郑州市物价局发布郑价工[2008]24号文件(关于调整集中供热价格的通知):居民用热价格按面积计算每日每平方米0.19元,按套内建筑面积计算(以房屋所有权证标注为准,无房屋所有权证或房屋所有权证中未标明套内建筑面积的,按房屋建筑面积的90%计算)。2008年12月1日,郑州市热力总公司枣庄供热分公司出具《关于郑州市明鸿新城业主委员会小区供暖情况的说明》一份,证明该公司对明鸿新城小区实行集体供暖,按表计量向天和公司收取供暖费用,供暖费用委托天和公司代收代交,截止2008年3月15日,天和公司已将该小区的供暖费用足额垫交。杨振华自2006年3月至2008年12月共计34个月,未向天和公司交纳物业服务费,物业服务费收费标准为每月每平方米0.38元,杨振华房屋建筑面积为126.61平方米,共欠交物业费126.61平方米×0.38元×34个月=1635.80元。杨振华2006年、2007年、2008年三个供暖期未交纳暖气费。第一个供暖期自2006年12月6日至2007年3月15日,共计100天,杨振华应交纳暖气费和用户公用管网维修费共计1905.48元(126.6?3×90%×0.165元?3.日×100天+126.6?3×0.2元?3.年)。第二个供暖期自2007年11月15日至2008年3月15日,共计120天,杨振华应交纳暖气费和用户公用管网维修费共计2281.50元(126.6?3×90%×0.165元?3.日×120天+126.6?3×0.2元?3.年)。第三个供暖期自2008年11月15日至2009年3月15日,共计120天,杨振华应交纳暖气费和用户公用管网维修费共计2598.04元(126.6?3×90%×0.19元?3.日×120天+126.6?3×0.2元?3.年)。以上供暖费用共计6785.02元。

原审法院认为:明鸿新城业主委员会代表明鸿新城业主与天和公司签订《委托物业管理合同》,天和公司已履行合同规定的义务,为明鸿新城小区提供物业管理服务,至今已经三年,小区业主已经接受了天和公司提供的物业服务,大部分业主亦交纳了物业服务费,杨振华称该小区无物业公司进行管理服务,与事实不符,对杨振华的辩称本院不予采信,杨振华应向天和公司交纳物业服务费。对于天和公司诉请的暖气费,杨振华辩称未使用暖气,暖气为分户计量,也不是事实,明鸿新城小区为集体供暖,在技术上系集体供热,不是分户计量,不能分户关停暖气。且杨振华在2006年、2007年、2008年三个供暖期,在天和公司发出《供暖通知》的情况下,从未告知天和公司其不使用暖气,杨振华不能证明该三个年度供暖期未使用暖气,暖气费用应予交纳。因杨振华无故拒交暖气费,存在过错,天和公司按照郑州市热力总公司文件规定和《供用热协议》的约定,要求杨振华支付逾期交纳暖气费滞纳金,予以支持。杨振华关于天和公司主张物业费及暖气费超过诉讼时效的辩称,天和公司提交《收费通知》及《供暖通知》,证明天和公司诉请不过诉讼时效,对杨振华辩称本院不予支持。综上,天和公司诉请事实清楚,证据充分,予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,判决如下:杨振华向河南天和物业管理有限公司缴纳物业服务费1635.80元,利息137.65元、暖气费6785.02元,暖气费滞纳金2433.49元,共计10991.96元,于本判决生效后十日内履行完毕。

杨振华不服原审判决,向本院上诉称:天和公司与明鸿新城业主委员会签订的委托物业管理合同是在未召开业主大会的情况下签订的,为无效合同;明鸿新城的供暖虽不是分户计量,但每栋楼都有可关开整体暖气的阀门,还可以细分到同一栋楼垂直上下的一个单元共7户业主供暖或关闭暖气,如业主不交暖气费,天和公司可关闭不交费业主的暖气阀门,对其停止供暖,而天和公司却强行供暖给不用暖气、没有交费、本可以关闭阀门停止供暖的业主。一审法院仅凭天和公司的不知真伪、于法无依的供暖通知和一些文件及无法判断真伪的协议,在没有天和公司提供真实有效的证据前就认定明鸿新城小区是集体供暖和认定天和公司替业主垫付了暖气费是不正确的。在没有业主委员会督促业主交纳物业费的前置程序下,天和公司无权直接起诉业主,而一审法院回避此问题而直接受理是错误的。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求:1、认定天和公司与明鸿新城业主委员会签订的《物业服务合同》无效;2、依法撤销一审判决,驳回天和公司的诉讼请求;3、本案的诉讼费用由天和公司承担。

天和公司答辩称:杨振华应向天和公司交纳物业费、暖气费,该案件没有超过诉讼时效,在一审中天和公司已向法院提出了滞纳金的请求。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

本院认为:明鸿新城业主委员会与天和公司签订《委托物业管理合同》后,天和公司即进入明鸿新城小区进行物业管理服务,实际履行物业管理服务长达五年,杨振华作为业主已接受了天和公司的物业管理服务,应当向天和公司支付物业费,故杨振华主张《委托物业管理合同》无效而拒交物业费的上诉请求,证据不足,本院不予支持;天和公司作为物业服务企业已将杨振华2006年—2008年三个年度的供暖费用垫付,杨振华没有证据证明其没有使用暖气,故其提出的不应交纳暖气费的上诉请求证据不足,本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,实体处理适当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判,

二审案件受理费75元,由杨振华负担。

本判决为终审判决。

                                                  

                                                  审  判  长  陈 贵 斌

                                                  审  判  员  刘 红 军

                                                  审  判  员  刘    静

                                                  

                                                  二○一○年五月四日

                                                  

                                                  书  记  员  魏 艳 华

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